Ökologische Revitalisierung eines innerstädtischen Grundstücks mit zwei brachliegenden Einzeldenkmälern u. 5 neuen "Innstadthäusern". Trotz äußerst schwieriger Randbedingungen wird viel Energie eingespart.
Das Grundstück mit ca. 2.814 m² Fläche liegt am Ende einer Sackgasse in innerstädtischer Lage, direkt am Inn gegenüber der historischen Altstadt. Beim Kauf durch den Investor, der Peter Dörr Stadthaus Bau- und Sanierungs GmbH, im Jahr 2002 lag folgender Baubestand vor:
Eine ca. 500 m² große Werkhalle, ehemals eine Weberei-Manufaktur.
Zwei in der Denkmalliste als Einzeldenkmäler aufgeführte Gebäude:
Die SommerwirtschaftDie "Sommerwirtschaft" im rückwärtigen Grundstück ist ein ca. 200 m² großes brettverschaltes Fachwerkhaus aus der 2. Hälfte des 19. Jahrh., das damals in den Sommermonaten als Gartenwirtschaft mit Biergarten diente.
Der historische Bauernhof an der Zufahrt zum Grundstück datiert aus dem 18. Jahrhundert. Es handelt sich um einen Einfirsthof mit breit gelagertem Wohnteil. Mit Gewölberäumen im EG und OG, gemauerten Tennen und einer Durchfahrt zum Grundstück in Holzbauweise.
Unmittelbar angrenzend an das Grundstück gibt es noch zwei interessante Gebäude:
Ein villenartiges Gebäude aus dem 18. Jahrh., wohl ehemals Gaststätte zu der die Sommerwirtschaft gehörte, jetzt als Einfamilienhaus genutzt.
Eine turmartige ehemalige Mühle, jetzt als Wohn- u. Gewerbegebäude genutzt. Wie zu sehen ein Ensemble ungewöhnlicher historischer Gebäude in unmittelbarer Altstadtnähe.
Bauaufgabe
Die Aufgabenstellung des Investors war eine Bebauung nach folgenden Kriterien:
Entsprechend der innerstädt. Lage eine mittlere bis hohe Wohndichte durch Ausbau der beiden denkmalgeschützten Gebäude und Abbruch der Halle mit Herstellung von Ersatzbauten.
Neubauten bzw. Umbauten des Bestands mit attraktiven Wohnungsgrundrissen und individuellen Frei- und Gartenflächen für jede Wohneinheit.
Ausführung nach ökologischen Kriterien, sowohl was die Baustoffauswahl, als auch den Energieverbrauch betrifft.
Erstellen einer internen Zufahrtsstraße mit begrünten Freiflächen mit min. 2 Pkw Stellplätzen pro Wohneinheit.
Randbedingungen
Die Vorgaben durch die örtlichen Gegebenheiten und durch die vorgesehene Bebauung bestimmten maßgeblich das Konzept der Energieversorgung:
Die Zufahrt zum Grundstück ist nur durch die Tenne des Bauernhofes möglich. Die Breite und die Höhe der Durchfahrt schränken die Größe von Lieferfahrzeugen ein.
Durch die "Enge" des Grundstücks ist das Wenden von größeren Fahrzeugen nicht möglich. Die Ausfahrt ist nur rückwärts durch die Tenne denkbar.
Eine optimale Platzausnutzung für die Neubauten, den Bauernhof und die nicht unterkellerte Sommerwirtschaft ist erforderlich, um eine wirtschaftliche Verkaufsbasis und die Fläche für die geforderten Stellplätze zu erreichen.
Energiekonzept
Wegen der Randbedingungen wurde das Konzept eines Nahwärmeverbundes festgelegt. Die Heizung wird im Kellergewölbe des Bauernhofes installiert.
Kein Flächenverbrauch für Brennstofflagerung und Wärmeerzeugung in den neuen Gebäuden. (Gewinn von Nutzfläche)
Direkter Wohnflächengewinn in der nicht unterkellerten Sommerwirtschaft.
Keine Kamine nötig. (Keine Kaminkehrerkosten, Reduzierung der Wärmeverluste)
Das Einfahren und Rangieren von Brennstoff-Lieferfahrzeugen durch die Tenne entfällt. Der Brennstoff wird direkt vor der Zufahrt entladen.
Hochwertige und kompakte Wärmedämmung um den Energieverbrauch und die Schadstoffemissionen zu minimieren und " ganz wichtig " für die Zukunft auch niedrige Betriebskosten zu erreichen.
Alle Wohneinheiten (auch in den denkmalgeschützten Gebäuden) sollen mindestens dem Standard des KfW 60 Energiesparhauses entsprechen.
Alle neuen Gebäude sollen auf Wunsch des jeweiligen Bauherrn/Käufers auch auf den KfW 40 Standard optimiert werden können. (Verstärkte Dämmung)
Die zusätzliche Installation einer Lüftungsanlage, einer solaren Trinkwassererwärmung oder einer Solarstromanlage muss möglich sein.
Umliegende Nachbargebäude dürfen sich an den Nahwärmeverbund anschließen.
Die Basis für die Energieversorgung wurde zunächst zweigleisig angedacht:
Holz als nachwachsender Brennstoff. Durch die räumlichen Gegebenheiten schieden Hackschnitzel aus. Als Brennstoff wurden Pellets festgelegt.
Zwei mit Erdgas betriebene BHKW-Module in Verbindung mit einer Brennwerttherme (60 kW) als Spitzenlastkessel.
Bei der Auswertung des zeitlichen Verlaufs des Energiebedarfs hat sich ergeben, dass sich bei kompakt gedämmten Wohnhäusern ein BHKW derzeitig nicht rechnet. Der Wärmebedarf ist im Sommer zu gering.
Umsetzung
Nach ca. einjährigem Planungs- und Abstimmungsprozess mit den Behörden wurde vom Planungsteam und dem Investor folgende Bebauung umgesetzt:
Ausbau der "Sommerwirtschaft" mit ca. 270 m² Wohnfläche; komplette Erhaltung und Restaurierung des Fachwerks und des Dachstuhls.
Ausbau des histor. Bauernhofes mit ca. 680 m² Wohnfläche durch Sanierung des Mauerwerks und des Dachstuhls.
Neu errichtete ReihenhäuserAbbruch der Halle u. Errichtung von 5 geräumigen Reihenhäusern (je ca. 145 m² Wohnfläche) mit Gartenteil u. Dachterrasse im Innstadt-typischen Grabendach.
Garagen u. Carports mit Dachbegrünung; alle Flächen versickerungsfähig.
Das Energiekonzept wurde wie vorgeschlagen umgesetzt. Alle Gebäude, auch die Denkmäler, entsprechen dem KfW 60 Standard. Ein Bauherr hat den KfW 40 Standard umgesetzt und zusätzliche eine Lüftungsanlage mit WRG eingebaut.
Eine Fotovoltaik- und 3 Warmwasserkollektor-Anlagen wurden errichtet.
Ein zusätzliches Nachbargebäude wurde an das Nahwärmenetz angeschlossen.
Zusammenfassung / Ergebnis
Durch die kompakte Bauweise der Bestandsgebäude und der Neubauten, in Verbindung mit einer optimierten Wärmedämmung und reduzierten Wärmebrückenverlusten, gelang es die ökologischen und baubiologischen Anforderungen zu verwirklichen:
Geschossfläche 2.294 m² GFZ 0,82 Wohnfläche 1.675 m²
Höhere Kosten für Dämmung durch gemeinsame Heizzentrale kompensiert.
Nutz- u. Wohnflächengewinn durch Wegfall der einzelnen Gebäudeheizungen.
Hohe Raumbehaglichkeit durch hohe Oberfächentemperaturen der Außenwände.
Guter sommerlicher Wärmeschutz der kompakten Dämmschichten.
Niedrige Heiz- und Betriebskosten durch Reduzierung des Energieverbrauchs.
Ökologische Auswirkungen
Reduzierung der Schadstoffemissionen
Schonung von Ressourcen
Kein weiterer Flächenverbrauch, bzw. sogar Entsiegelung von Flächen
Kosten im Vergleich
Nutzwärmekosten in Ct/kWh: Pellets: 4,0 Öl: 5,5 Erdgas: 6,0
Fiktive Kosten Heizung u. TW bei EnEV Standard (ca. 240 MWh/a) Pellets: 9.600 € (67%) Öl: 13.200 € (92%) Erdgas: 14.400 € (100%)
CO2-Einsparung gegenüber EnEVStandard m. Ölheizung (=74.640 kg/a) Pellets: ca. 88% (= 65.680 kg/a) Öl: ca. 47% (= 35.120 kg/a) Erdgas: ca. 33% (= 24.880 kg/a)
Innovation
Die Innovation dieses Projekts liegt sicherlich nicht bei den eingesetzten technischen Komponenten, sondern in der konsequenten energetischen Vorplanung, unter Einbezug aller wesentlichen Stellen u. Komponenten. Selbst unter schwierigsten Bedingungen (Denkmalsanierung) und bei Bauträgermaßnahmen sind erhebliche Energieeinsparungen und Umweltentlastungen möglich. Die gesamt-positiven Faktoren gehen über das "nur" regenerative Energien einsetzen, weit hinaus. Die hohe Wohnraumqualität, die Qualität des Baugebietes, die niedrigen Betriebskosten und der schnelle Verkaufserfolg aller Wohneinheiten .
